«Қазақстандағы жылжымайтын мүлік нарығы бойынша мәселелерді шешу туралы ұсыныстарды сарапшылар тереңінен талдап, олардың көпшілігін тиімсіз деп бағалады. Мәжіліс отырысында депутат Нұргүл Таудың тұрғын үй мәселелері жайында айтқан ұсыныстары туралы сарапшылардың пікірлерін inbusiness.kz тілшісі сұрап білді.
Естеріңізге сала кетейік, депутат жалға берілетін тұрғын үй бағаларын реттеу, пәтерлер бағаларын шектеу, қонақүйлердегідей веб-сайттарда жұлдыз санын көрсету, жалға берушілердің бірыңғай тізімін құру және жалдау келісімінің стандартты жобасын енгізу туралы ұсыныстар айтты.Бұл нарыққа қалай әсер етеді? Бүгінгі күні бір бөлмелі, екі бөлмелі және үш бөлмелі пәтерлердің жалдау бағасы қандай болмақ? Жалдау бағалары бәсекеге қабілетті және әділ бола ма?
Жылжымайтын мүлік нарығының сарапшысы, Нина Лукьяненко Қазақстан мен көрші республикалардың нарықтық экономикаға өткендіктен, бағаларды нарықтың өзі, яғни сұраныс пен ұсыныс арқылы реттеуі керек екенін айта кетті.
«Нақты бір аудан мен үйдің, жөнделген немесе нашар күйдегі пәтердің жалдау құнын кім және қалай анықтайды? Пәтер бағасын нарықтың өзі белгілегені әділ болмақ. Сапалы әрі көңілге қонымды бағамен пәтер өз иесін тез табады, ал бағасы тым қымбат немесе жағдайы нашар пәтер бағаның төмендеуін күтуге мәжбүр болады», – деді сарапшы.
Жылжымайтын мүлік нарығының сарапшысы Нина Лукьяненко жеке меншіктің құқықтары меншікке иелік ету, пайдалану және басқару құқықтарын қамтиды деп санайды.Сондықтан ешкім меншік иелерінің шарттарын белгілеп, араласуға құқығы жоқ. Бағаны нарықтың өзі белгілегені дұрыс.
Сарапшы, сондай-ақ, веб-сайттарда пәтерлердің жұлдыздық санын көрсету әдісін тиімді емес деп санайды. «Пәтердің жұлдыз санына сәйкестігін кім тексереді? Егер тұрмыстық техника бұзылса, жұлдызды кім алып тастайды? Ал егер көршілердің әрекетінен залал келсе, жұлдызды алып тастау немесе қосу шешімін кім қабылдайды? Баға тек нарықта сапалы ұсыныстар көп болғанда ғана әділ қойылады. Оны жүзеге асырудың бір жолы – мемлекет табыс үйін салып, нарыққа ұсынуы керек. Содан кейін жұлдыздар мен бағаларды реттеуге болады. Екінші жол – мемлекеттік басқарушы компания құрып, жалға беруді ұйымдастыруы тиіс. Бұл жағдайда меншікті басқару мүмкіндігі туындап, жұлдыздар мен бағаларды бақылауға болады», – дейді сарапшы.
Стандартты келісімшарт жасау идеясы да пайдалы. Бұл жалдау келісімінің тараптарына негізгі шарттарды ескеруге көмектеседі және күтпеген жағдайларда қолайсыздықтың алдын алмақ. Жалға берушілердің бірыңғай тізімін құру идеясы да тиімді, алайда оның қарапайым әрі меншік иелері үшін ыңғайлы болуы маңызды.
Тұрғын үйді жалға алу оңай болмақ.
«Этажи» компаниясының маманы, Олеся Будяну егер пәтер бағаларына реттеу жүргізілсе, халыққа пәтерді жалға алу үрдісі жеңілдейді. Себебі бағалар қолжетімді болады деп есептейді. Мысалы, күзде көптеген студенттер бірінші курстан кейін баспанасыз қалады, өйткені оқу орындары тек бірінші курс студенттеріне жатақхана ұсынады. Студенттер «ескі қалада» бір бөлмелі пәтерді 100 мың теңгеге жалдауға мүмкіндік алады.
Бүгінгі күні Сарыарқа ауданында 1965 жылы салынған 1-бөлмелі пәтерді мысалға келтірсек болады. Оның құны140-150 мың теңгеге бағаланады. Алайда, тұрғындардың таңдауы шектеулі болғандықтан аталмыш пәтерлерді жалдауға мәжбүр. Алматы ауданынан 1-бөлмелі пәтерді 120-130 мың теңгеге жалдауға болады. Екі бөлмелі пәтердің бағасы жөндеу жұмысына қарай 160-180 мың теңгеге жетеді. Ескі Алматы ауданында үш бөлмелі пәтердің бағасы 230-250 мың теңге шамасында қойылады. Маманның айтуынша, бұл бағалар алдағы уақытта да қымбаттамақ.
Құрылысшылардың аталмыш ұсынысқа жауабы қандай?
Депутат, Нұргүл Тау қазақстандық құрылыс компанияларына инвесторлардың қаражатын сақтау үшін арнайы «эскроу-шоттарын» пайдалануды ұсынды.
Қазақстанның Құрылысшылар Ассоциациясы бұл механизм үлестік қаржыландырудың екінші тәсілінде қолданылып жатқанын атап өтті. Алайда, Ресейде енгізілген жобалық қаржыландырудағы кейбір элементтер жүйеде жоқ. Ресейде құрылыс компаниясы несие алған кезде, оған 14% көлемінде пайыздық мөлшерлеме белгіленеді. Құрылыс несие қаражатымен жүзеге асырылады, ал инвесторлардың ақша қаражаты құрылыс компаниясына емес, банктегі эскроу-шоттарына түседі. Инвесторлардың салымдары артқан сайын, құрылыс компаниясының несие мөлшерлемесі төмендейді. Мысалы, егер барлық пәтер сатылып, несиелері жабылса, пайыздық мөлшерлеме 2%-ға дейін төмендеуі мүмкін. Бұл тиімді жүйе болғандықтан құрылыс компаниялары оны қуана қабылдайды.
Алайда, ассоциацияның айтуынша, қазіргі уақытта банктер бұл механизмді енгізуге дайын емес, сондықтан аталмыш әдіс-тәсілдер әлі бізде жоқ.
Халықтің көбі тұрғын үй сатып алу және жөндеу жұмысын жүргізу үшін несие алады. Сондықтан депутат жаңа тұрғын үйлерді жөндеу жүргізілгеннен соң ғана пайдалануға беруді ұсынды. Құрылыс бағасының қымбаттауын алдын алу мақсатында әр пәтердің жөндеу құнын алдын ала келісімшартта көрсету ұсынылды. Ассоциация тұрғын үйлерді жөндеужұмысымен тапсыру тәжірибесін қолдайды, бірақ бұл үрдістің кезең-кезеңмен жүзеге асырылуы керек екенін айтады. Егер жөндеу жұмысы жүргізілмеген тұрғын үйлердің сатылуына бірден тыйым салынса, сапаның төмендеуіне және сатып алушылармен түсінбеушіліктерге әкелуі мүмкін.
«Тұрғын үйлерді жөндеу жұмысымен салудың негізгі мәселесі — саланың даму деңгейі мен құрылыс компанияларының дайындығы. Біз, ассоциация ретінде, құрылыс компаниялары жөндеу жобаларының санын арттыратынына үміттенеміз.Алайда, қазақстандықтар жұмысы жүргізілген тұрғын үй сатып алуға дайын емес. Көпшілігі жеке таңдауларына баса назар аударып, жөндеу жұмысын өзіне сай жасауды қалайды. Әр клиент үшін ерекше жөндеуді жаппай құрылыс кезінде жүзеге асыру мүмкін емес», – деді ҚР Құрылысшылар ассоциациясының төрағасы Виктор Микрюков.
Оның айтуынша, жөндеу жұмысы жүргізілген пәтерлердің қымбат болатыны анық. Алайда, егер аталмыш үрдіс дұрыс ұйымдастырылса, «7-20-25» бағдарламасы бойынша ипотека алатын сатып алушылар толық соманы бірден төлей алады. Бұл оларды 24%-дық жоғары мөлшерлемелік несие алудан құтқарады, яғни қаржылық жағынан тиімді.
Алдын ала сатып алу шартына тыйым салу құрылысшылар санына әсер ете ме деген сұраққа ассоциация былай деп жауап берді:
«Бұл тәсіл тек сөз жүзінде қалуы мүмкін, оны заңға енгізу және тиімді жүзеге асыру қиын. Мемлекеттік бақылаудың механизмдері болмаса, мәселені шешу мүмкін емес. Заңда қандай да бір өзгерістер немесе тыйымдар енгізілген жағдайда, мемлекеттік бақылау тиімді болмаса, нәтиже сол күйінде қалады. Тек мемлекет тарапынан қатаң бақылау болғанда ғана салада нақты өзгерістер күтуге болады».
Тұрғын үйдің қолжетімділігін арттыру мақсатында елде тұрғын үй жинақ жүйесі аясында trade-in бағдарламасын енгізу ұсынылды. Бұл экономикалық тұрғыдан қаншалықты тиімді? Нарық қатысушылары үшін қандай пайда мен қиындықтар туындауы мүмкін?
Ассоциацияның мәліметінше, көптеген құрылыс компаниялары trade-in бағдарламасын енгізуге талпынса да, бұл механизм қиындықтарға тап болды.Начало формыКонец формы Біріншіден, сатып алушылар жиі өз пәтерлері үшін ұсынылған бағамен келіспеді,ал бұл бағдарламаға қатысу үшін кедергі тудырды. Екіншіден, құрылыс компанияларына бұл қосымша жүк болды.Себебі олар сатып алынған тұрғын үйлерді қайта сатумен айналысуы тиіс еді. Нәтижесінде, бағдарлама күтілген табысты бере алмады және нарықта кеңінен қолдануға айналмады.
Индира Кусаинова
