Покупка квартиры — одна из самых важных и крупных сделок в жизни человека. Как не попасться на уловки мошенников и недобросовестных продавцов? Эксперт, член палаты юристов «Гильдия юристов Казахстана» Алексей Сон рассказал порталу Ponastroili.kz о важных нюансах.
Итак, разбираемся, на что важно обратить внимание.
— Какие первые шаги необходимо сделать в правовом поле, чтобы обезопасить себя при покупке недвижимости?
— Конечно, необходимо начать с ознакомления с документами на недвижимость. Сверьте правоустанавливающие документы. Это могут быть договоры купли-продажи, мены, дарения, свидетельства о правах на наследство, судебные решения.
Сделки в отношении недвижимости подлежат нотариальному удостоверению, поэтому не составляет труда найти нотариуса, специализирующегося на данных услугах. Нотариусы также проводят проверку документов, подготавливают договоры и необходимые заявления.
Если при подготовке документов возникает какой-то вопрос, нотариусы обязаны приостановить совершение сделки до разрешения возникшего вопроса и уведомить о данном факте продавца и покупателя. В обязанности нотариуса также входит проверка доверенности на её подлинность, если сделка совершается представителями продавца или покупателя.
Если недвижимость приобретается с помощью заемных средств в банке, сотрудники банка также проводят проверку документов со своей стороны.
После того, как стороны сделки договариваются о её совершении, они обычно переходят к оформлению задатка. Задаток может быть передан любым способом, даже банковским переводом посредством мобильных приложений. Получение задатка может быть оформлено договором о задатке либо рукописной распиской от продавца. Подлинники расписки либо договора о задатке передаются покупателю.
Вкидывать либо терять этот документ я не рекомендую, даже если сделка уже совершена, и квартира зарегистрирована в органах юстиции на покупателя.
В расписке либо договоре о получении задатка необходимо указать следующие важный пункты:
— сумма задатка, получаемая продавцом;
— полная стоимость объекта;
— дата заключения сделки между покупателем и продавцом.
Задаток является распространенной формой исполнения обязательства. Для продавца, получившего задаток, в случае его отказа от заключения сделки, наступают обязательства по возврату задатка в двойном размере в пользу покупателя. Покупатель, давший задаток, в случае отказа от заключения сделки не вправе требовать возврат задатка. Данный документ не требует нотариального заверения.
Сумму задатка стороны определяют самостоятельно. Некоторые продавцы и риэлторы твердят, что задаток должен составлять 10% от стоимости имущества, однако это не так. Законом сумма задатка не регулируется.
— Какие еще нюансы важны при подготовке к сделке?
— Обязательно договоритесь о том, что остаётся в квартире, а что продавец заберёт. Оставляемое имущество можно отразить в расписке/договоре о задатке.
При даче задатка не советую давать существенную сумму. Мошенники могут подделать документы и получить задаток за квартиру, которая снимается ими в аренду посуточно. При этом у покупателей – будущих потерпевших, иногда бывает недостаточно времени, чтобы проверить подлинность документов, иногда у нотариусов не работает база.
Также есть схемы, когда при осмотре квартиры в квартиру приходит еще один покупатель, в роли которого выступает второй мошенник. По сценарию должен разогреть основного покупателя на скорейшую дачу задатка. Сценарии бывают разные.
Основным моментом при покупке недвижимости я считаю разговор с жителями – соседями продавца до начала осмотра квартиры. У них вы можете узнать не только информацию о продавце, но и о недостатках приобретаемой недвижимости, например об отсутствии воды, шумных соседях и других вещах.
Обязательно предусмотрите в сделке пункт о дате выселения продавца и обязанности передать вам ключи от имущества.
На мой взгляд, чем дольше продавец владел имуществом, тем меньше споров может с этим возникнуть.
— Как лучше проверить историю жилья?
— Историю жилья можно проверить путём ознакомления с юридическим делом. Данные сведения вы можете получить путем обращения к юристам или к адвокатам. В юридическом деле хранятся все правоустанавливающие документы на недвижимость с момента первичной регистрации.
— Какие судебные споры в сфере покупки недвижимости самые частые?
— Могу сказать, что в сфере недвижимости они могут быть самыми разнообразными.
На моей практике было дело, когда пришлось возвращать квартиру, которой завладели мошенники. Владелец квартиры имел проблемы с алкоголем. Приметив это, мошенники обратились в суд о признании права собственности на его квартиру в силу якобы составленной им расписки, а также привели двух свидетелей, которые якобы знали о сделке и были соседями.
Суд удовлетворил их иск, при этом часто уходивший в запой владелец квартиры ничего не подозревал и в суд не вызывался. С целью придания своим действиям видимость соблюдения закона, после регистрации судебного решения в органах юстиции они подали иск о выселении фактического владельца. О данном иске узнал его брат, который обратился ко мне.
Для полного понимания происходящих событий я поднял первоначальное дело и обнаружил отсутствие сведений об уведомлении владельца квартиры, отсутствие подлинника расписки, паспортных сведений. В этой связи мы заявили об отмене судебного решения, на основании которого за мошенниками возникло право собственности.
В ходе подготовки дела мне также стало известно о других эпизодах, где эти же люди оформили на себя и другие квартиры. Также почерковедческая экспертиза установила, что расписка не была написана моим клиентом. Так мы и вернули квартиру, а мошенников наказали.
Расскажу и о другом интересном случае. Молодая пара решила приобрести квартиру по очень привлекательной цене. Стороны договорились заключить договор аренды с последующим выкупом, с условием, что ежемесячная сумма входит в стоимость квартиры. А по наступлению оговоренного срока продавец будет обязан заключить договор купли – продажи.
После наступления срока продавец уклонился от составления договора. Однако в суде договор купли-продажи признали совершенным, так как владелец квартиры получил оговоренную сумму в полном объеме.
Также сейчас я замечаю очень много рекламы с предложением о приобретении недвижимости в других странах. Настоятельно рекомендую нашим гражданам быть осторожными в этом вопросе и руководствоваться законами той страны, в которой приобретается недвижимость. Также лучше проконсультироваться с юристом именно из того государства, чтобы не потерять свои деньги.
На моей практике возникают самые разные споры. Например, когда проданное имущество должно было подлежать разделу между наследниками.
К каждому делу стоит подходить индивидуально. В вопросах, которые касаются недвижимости, всегда много нюансов и нет одного инструмента для решения всех подобных споров. Поэтому лучше договориться обо всем на «берегу» и тщательно подготовиться к сделке.
