От редакции. Тема сноса любимых алматинских «микров» внезапно всколыхнула и возмутила сотни тысяч горожан. Да так, что общественный резонанс заставил некоторых «инициаторов» перманентных сносов и застроек срочно опубликовать нечто похожее на опровержение. Примерно такое:
https://lsm.kz/v-almaty-oprovergli-informaciyu-o-snose-domov
Слова есть, но веры, как это сказать помягче – нет. Почему? Все мы помним истории с нашими скверами, садами, архитектурными памятниками города, знаменитыми в СССР промышленными предприятиями, уникальными природными «жемчужинами» предгорий которые собирались якобы «сохранить», «украсить», «модернизировать», «спасти», но вместо них рождались почему-то привычно-некрасивые тотальные ЖК. Очень быстро и на тех же местах.
Поэтому редакция оставляет за собой право следить за развитием ситуации с алматинскими микрорайонами и опубликовать точку зрения на происходящее нашего эксперта, известного архитектора П. Савранчука.
Максимально сохранить исторический облик, но неминуемо произвести модернизацию — так говорил (публично и с привлечение ТВ, журналистов популярных сайтов и общественников и прочих ЛОМов) совсем недавно о сносе и застройке территории Алматинских микрорайонов аким г. Алматы Ерболат ДОСАЕВ. По его словам, панельные дома обновлению не подлежат — только сносу, т.к. постройкам больше 25 лет. В обратном уверены эксперты архитектурного сектора города: дома простоят еще не один десяток лет, утверждают они.
— Предполагаю, что нашему акиму в выгодном для застройщиков свете была преподнесена версия о том, что микрорайоны – старые несейсмостойкие строения, рассчитанные при строительстве на 25 лет, — говорит архитектор, член правления Алматинского союза архитекторов Павел САВРАНЧУК. — А так как этот срок давно прошел (застройка микрорайонов началась в Алматы в начале 60-х годов прошлого столетия), дома уже не годятся для проживания. Есть даже забавный момент: акиму сказали, что в стены этих домов нельзя вбить дюбель. А ведь это свидетельство того, что у постройки крепкие и надежные стены! Бетон со временем становится только крепче. Бетон — искусственный армированный камень. Арматура не дает ему работать на растяжение, а камень крепок – на сжатие. Эти материалы в тандеме дают идеальный сейсмостойкий эффект. Дома в микрорайонах – вторые среди типовых по сейсмостойкости после монолитных (полностью железобетонных). Железобетонные конструкции, конечно, самые крепкие: при землетрясении они максимально сохраняют целостность. А в домах микрорайонов все стены являются несущими! И в каком бы направлении дом не качнуло при землетрясении, все стены поддерживают друг друга.
Аким говорит, что город нужно обновлять по европейским стандартам. Но как раз по европейским стандартам в подобных районах массовая застройка не производится. Подобные дома распространены по всей Европе.
Там существующие постройки не сносят, а преобразуют: реконструируют и модернизируют. При этом увеличивается плотность застройки, но, безусловно, не настолько как это планируется сделать у нас. Плюс сохраняется все озеленение и социальная инфраструктура.
— Почему акцент сделан на том, что этим домам больше 25 лет? Это какой-то гарантийный срок в строительстве?
— Честно говоря, для меня это загадка. Думаю, что эта цифра появилась со времен застройки микрорайонов. По всему Советскому Союзу после войны шло восстановление жилого фонда. Так как люди жили в очень плохих условиях, быстрая массовая застройка городов решила эту проблему. Предполагалось, что через несколько десятков лет эти дома будут преобразованы. Прошли годы, территория микрорайонов была обустроена и озеленена, и ни у кого даже мысли не возникало трогать это жильё, потому что с ним нет и не было серьезных проблем. Ни один дом в микрорайонах серьезно не пострадал при всех землетрясениях последних лет за всю их историю. Ни один! Потому что эти дома были построены по четким нормативно-индустриальным требованиям. А наша администрация утверждает, что их надо сносить потому что они не сейсмостойкие и гарантировать безопасность проживания в них никто не может.
— Разве у домов есть «гарантийный срок»?
— Все делается только в интересах наших застройщиков. Они хотят тратиться только тогда, когда точно будет прибыль. Например, на снос микрорайонов, в которых прекрасно живут люди, в то время как в разных частях города идет постоянная перекладка асфальта, замена бордюров и так далее. И это огромные расходы. Эти деньги можно было пустить, например, на преобразование этих районов.
Приведу казус на эту тему. Одного из наших чиновников как-то спросили о том, почему в городе так часто меняют бордюры. И он на голубом глазу ответил: а как иначе, ведь их гарантийный срок-то уже прошел! Но окончание гарантийного срока вовсе не значит, что по его истечении бордюр развалится! Это значит, что в течение этого времени будут бесплатно устранены появившиеся за это время дефекты! Только и всего. А наши чиновники понимают это по-своему: прошел срок гарантии – бордюры пора менять. Если мы купили телевизор и через год вышел срок гарантии, мы же не идем покупать новый. Гарантийный срок-то прошел! Телевизоры десятки лет могут работать. Здесь тот же самый принцип.
Кстати, о гарантии: в 80-е годы – как раз прошло примерно 25 лет после постройки микрорайонов – по всему Союзу проводились исследования таких домов. И оказалось, что по сроку службы они могут простоять еще 100 и более лет. Профессионалы говорят, что если внутри сделать нормальные перепланировки, усилить стены, раз в 20-25 лет делать капитальный ремонт сетей – такие дома могут стать практически вечными.
— Почему акимат даже не рассматривает возможность реконструкции таких домов?
— Потому что у наших застройщиков очень большие аппетиты. Представьте себе, например, застройку в пригороде. Неудобная территория, нужно тянуть теплосети, канализацию, все коммуникации, делать планировку, что-то высаживать и облагораживать…
А теперь посмотрите на микрорайоны. Ровная площадка. Все необходимые коммуникации уже проведены. Их легко восстановить при необходимости: они сделаны в советское время, как положено и с запасом. Если что-то прохудилось, можно частями реконструировать. Хорошо развита и отлажена работа социальных учреждений и транспорта, высажено много деревьев, большие удобные дворы…
Плюс не нужно менять и утверждать целевое назначение участка: оно как было под ИЖС, таким и остается. Размах для очередных «человейников» отличный. Застройщиков интересует только прибыль. Все снести и получить чистую готовую площадку для застройки со всеми коммуникациями – идеально!
— За границей реконструкция невысоких многоэтажек достаточно распространена.
— Это вполне реально и у нас. Я говорю о фрагментарной реновации. Например, если здание длинное, из него как бы «вынимают» отдельные подъезды, оставляя первый этаж связующим. И вот застройка уже стала проветриваться, лучше инсолироваться. Дом можно надстроить до 11 этажей. Вокруг здания сооружают фундаментные блоки, на которые опирается надстраиваемая часть и новый фасад. Но сначала, безусловно, изучают здания на предмет несущей способности и реконструируют его аварийные сегменты. Перекрывают и укрепляют дом сверху…
Конечно, это не самый простой способ увеличения жилплощади и он не принесет застройщикам сверхприбыль. Но таким образом дом становится более прочным ещё и с точки зрения сейсмостойкости. Новая часть как бы обнимает старую, укрепляя её – своеобразный «бандаж».
— Как вместо 50.000 квадратных метров жилья, которые намечены под снос в 1-2-3 микрорайонах, можно построить 270.000?
— Еще больше можно! Ставить постройку собираются в пять раз плотнее. То есть если сейчас в домах 4-5 этажей, будет в пять раз больше. На территории почти не останется зелени: будет примерно 20%, потому что при новом строительстве она пойдет «под нож».
Согласно СНиПам (строительным нормам и правилам), существовавшим в Советском Союзе в 60-х-70-х годах, плотность застройки была 3.600 квадратных метров жилой площади на гектар территории. Запоминаем цифру. 3.600. Следующий СНИП (70-е-80-е года) — плотность уже 4.800 квадратных метров на человека. В конце 80-х годов эта цифра выросла до 5.400 квадратных метров на гектар. И это считалось пределом. Больше нельзя – нарушается комфортность и экологическая безопасность проживания. А сейчас застройщики на той же самой территории хотят сделать плотность застройки 20.000 и более! Впечатляет, не правда ли?
У застройщиков одна цель – строить по максимуму. Живой пример такой застройки – ЖК на месте бывшего Плодоконсервного комбината. Гуманный масштаб для людей заменяются на страшную этажность. Ведь застройщики не хотят строить 9-12 этажей, они хотят 20, 30, и выше!
Но ведь что произойдет: весь смысл этих микрорайонов как социального градостроительного комплекса, пропадет. Почему? Потому что высотки сразу же увеличат объем населения в несколько раз. Школы, детские сады, поликлиники не смогут справляться с таким количеством людей. И сразу же начнется дисбаланс. Есть такая нехорошая практика – например, под школу застраивать школьный стадион либо размещать ее на первых этажах жилых домов. Стоит, скажем, 20-этажный дом, а не первом этаже дети учатся. Но в условиях сейсмики — это же страшно! Первые кого завалит при землетрясении – это дети такой школы! Она же на первом этаже расположена! А норм — как и где можно строить школы в условиях повышенной сейсмики и уплотняющей застройки у нас нет. Поэтому сейчас мы везде говорим, что первым делом нужно останавливать все строительство и разрабатывать вот эти самые строительные нормы и правила именно для города Алматы. У нас множество проблем – плохая проветриваемость, перенаселенность, масса сложностей с транспортом, с предгорьями… Надо разрабатывать и включить в единый документ все эти нормы. Для Астаны, например, такие нормы есть. Почему их не сделать и для Алматы?
Мы (Союз Алматинских Архитекторов, группа «Стоп застройке») направляли официальные письма в Министерство промышленности и строительства. Нам был дан ответ: разработка специальных СНИП для Алматы нецелесообразна, потому что есть разработанный для Алматы СНИП …по сейсмике! Но это же только вопросы сейсмики, а других вопросов-то миллион! Но, разумеется, понятно, почему разрабатывать подобные документы чиновники не торопятся и всячески этому сопротивляются.
— Не хотят создавать сложности строительным компаниям?
— Конечно. Строительные нормы и правила — это резкие ограничения для застройщиков. А наш строительный бизнес приносит прибыль государству (и не только) хорошую прибыль. Поэтому застройщикам везде зеленый свет. И именно поэтому в 2015-м году отменили строительные нормы и правила (СНиП). И заменили на свод правил (СП), которые стали для строительных компаний не обязательными, а в большей степени рекомендуемыми!
И знаете, что самое интересное? Когда разговариваешь по отдельности с каждым чиновником или проектировщиком, они соглашаются что СНИП для Алматы безусловно нужен. А когда обсуждают подобные вопросы на широких мероприятиях, все вместе говорят: нет, ничего такого не нужно. Но как может быть неактуален данный документ, если даже по простой логике нельзя поднимать плотность застройки в каких-то местах, строить на разломах и т.д. и т.п. Но чиновникам и застройщикам это совершенно не нужно. По их мнению, наоборот – во всем должна быть свобода. Но к чему это приведет? Допустим, идет приемка дома в эксплуатацию. Прием ведет заказчик, застройщик, технический надзор и авторский надзор. Все! Государство не участвует! Это же нонсенс!
Самая главная проблема заключается в том, что к генеральному плану как к проектному программному материалу отношение у чиновников весьма своеобразное. Он как будто бы нужен нам для того чтобы только развязывать руки застройщикам, так сказать, для «свободы творчества» в городе. Но это же совершенно неправильно! Генплан должен регулировать и жестко ограничивать застройку, вплоть до уголовного наказания за нарушение норм строительства. А он практически не имеет никакой юридической силы. А застройщикам только это и нужно. Их интересует массовая застройка города жильем. Школы, детские сады и подобные учреждения строить никто не хочет. Их же не продашь.
— Получается, что во всех существующих сейчас нормах строительства есть лазейки для застройщиков?
— Да, потому что сейчас они в основном рекомендательного характера. И их можно легко обойти. В действующем своде правил есть один лукавый пункт, где записано, что если в какой-то городской зоне запрещено многоэтажное строительство, то при доказанной целесообразности оно возможно. То есть так-то конечно нельзя, но если застройщику очень нужно, то можно. То есть дают специальные технические условия на конкретные участки, в том числе и в природоохраняемых и сейсмоопасных зонах. Не секрет, что более 100 ЖК в Алматы построены на местах тектонических разломов. Список этих ЖК в свободном доступе в Интернете. Все они уже заселены.
— Строительство новых ЖК будет начато за счет государства или частного лица?
— Все основные расходы или большую их часть по возможному в будущем сносу микрорайонов, предположительно, возьмет на себя государство, поскольку это очень большие расходы. Это: выкуп квартир, переселение людей, снос существующих домов, утилизация строительных отходов, подготовка площадки для новой стройки. Но самое главное – решить вопрос с людьми. Пока с жителями микрорайонов это, насколько я знаю, не обсуждалось. Но в генплане Алматы до 2040 года, предоставленного для государственной комиссии по экспертизе проекта, данное строительство предусмотрено.
Все это пока только в планах, но т.к. уже запланировано в генплане, значит, утверждено.
После решения всех вопросов с жильцами и подготовки площадки для застройки на арену выходит строительная компания. Она не берет участок в существующем виде, а приходит скорее всего на подготовленную стройплощадку.
Еще одна хитрость: застройщики часто не выкупают землю, а берут ее в аренду. То есть они даже на это не тратятся! Просто берут землю в аренду! То, что они на ней построили — это их собственность. Земля не их, а то, что на ней стоит — их. То есть этот участок уже никогда не продашь и не используешь: чужую собственность не снесешь. Вот это отличная лазейка для строительных компаний.
Еще один момент: сейчас в «микрах» появились станции метро. А это значит, что стоимость квартир, что нынешних, что вновь построенных, будет намного выше.
Лично мне очень жаль всю инфраструктуру микрорайонов, их озеленение…
Сейчас этот район уничижительно называют «спальным». А ведь скоро люди мечтать будут о том, чтобы жить в таких районах! Отличный тихий район! А застройщики давят на что? На безликий внешний вид, скромные квартиры и самое главное – плохую сейсмостойкость, что, конечно — в корне ошибочно. Но самое главное для них одно: не беспокойство о нынешних и будущих жителях, а собственная занятость и заработок. В будущем и деликатно, конечно, эти районы нужно будет преобразовывать, но сегодня и в ближайшем будущем снос существующей застройки микрорайонов совершенно не своевременен, нерационален со всех точек зрения, кроме одной: получение прибыли.
Инна Чикурова
