Застройка горных районов Алматы идёт полным ходом – можно найти тысячи домов, которые, казалось бы, стоят вопреки законам физики. При этом такая недвижимость считается элитной и пользуется большой популярностью. Есть ли технологии, позволяющие возводить безопасную недвижимость в горах? Где можно строить дома, а где категорически нельзя? И что делать, если ваш дом находится в сейсмо- или селеопасном районе? На эти вопросы ответили специалисты из сферы строительства.
Нюансы законодательства
Глава столичного Союза строителей Вячеслав Лазарев рассказал, что строить жилые дома на склонах и вершинах гор можно, но такие проекты имеют множество особенностей. И если застройщик не учтёт все тонкости проектирования, то строение может оказаться небезопасным.
«Строительство объектов в горной или сейсмически активной местности гораздо более сложное, нежели строительство на равнинах. В Алматинском регионе, где сейсмика 9 баллов, есть своя специфика в части фундамента и каркаса. Имеют значение количество и толщина арматуры, толщина и прочность фундамента. Только процент армирования выше на 20-30%. И правильно спроектировать такой объект может только грамотный профессионал», – подчеркнул эксперт.
В управлении градостроительного контроля Алматы добавили, что в Своде правил РК существует пункт, регламентирующий подобную деятельность, – «Строительство в сейсмических зонах». Прежде чем начать стройку в горной местности, необходимо получить документы по инженерно-геологическим изысканиям, подготовить проект, получить разрешение на строительство, а также соблюсти другие требования в зависимости от вида недвижимости.
Строения классифицируют следующим образом:
объекты пониженной ответственности – небольшие одноэтажные сельскохозяйственные и складские сооружения, временные одноэтажные сооружения, открытые летние павильоны;
объекты нормальной ответственности – жилые, административные, общественные, производственные, сельскохозяйственные здания и сооружения высотой не более пяти этажей с проектным сроком эксплуатации до 50 лет включительно;
объекты повышенной ответственности – здания и сооружения с проектным сроком эксплуатации более 50 лет и с большим скоплением людей, то есть здания школ, детских садов и им подобные;
объекты особой ответственности – здания и сооружения, функционирование которых необходимо в постсейсмический период для гражданской защиты населения (больницы, пожарные депо, электростанции, правительственные здания). Также уникальные объекты с проектным сроком эксплуатации от 100 лет;
объекты исключительной ответственности – строения, повреждение которых может привести к чрезвычайной ситуации.
Чем выше класс ответственности, тем строже правила. Руководитель Союза строителей считает, что требования современного законодательства в области проектирования соответствуют международным стандартам и проблема не в отсутствии правил, а в отсутствии контроля за их соблюдением.
Самовольное строительство
В ответ на официальный запрос Informburo.kz в управлении градостроительного контроля Алматы сообщили, что выявили 54 факта незаконного строительства в горной местности. Два застройщика устранили нарушения, строительство трёх объектов пришлось приостановить, по двум эпизодам готовят иски в суд, а документы по остальным 47 фактам уже в суде.
Правда, при взгляде на алматинские горы складывается впечатление, что проблемных объектов не десятки, а тысячи. Дело в том, что далеко не все строения подпадают под проверки.
«Строительство индивидуальных жилых домов до двух этажей включительно не подлежит инспектированию со стороны органов архитектурно-строительного контроля. Органы лишены права беспрепятственного посещения объектов, а все внеплановые проверки проводятся на основании официальных обращений», – пояснили в управлении.
Согласно законодательству под определение самовольной постройки подпадают жилые дома, строения, сооружения или иное недвижимое имущество, созданные на земельном участке, не предназначенном для этих целей и/или без получения разрешения. Самовольное строительство на территории РК запрещено. Нарушитель не вправе распоряжаться незаконно построенным имуществом – продавать, дарить, сдавать в аренду и совершать иные сделки.
Новые правила застройки Алматы действуют с сентября 2022 года.
При этом, в соответствии с законом «Об особом статусе города Алматы», существует комиссия по рассмотрению вопросов оформления недвижимости, построенной без разрешительных документов до 1 сентября 2022 года. Такую процедуру могут пройти только технически несложные объекты нормального и пониженного уровней ответственности, подпадающие под градостроительные ограничения, за исключением построек на территории водоохранной зоны.
Может, договоримся?
По мнению Вячеслава Лазарева, именно самовольное строительство является главной проблемой алматинских гор и отсутствие должного контроля со стороны властей значительно усугубляет ситуацию. Необходимо регулярно проводить мониторинг самовольно строящихся зданий, чтобы приостанавливать строительство без разрешительных документов, и ужесточить процедуру ввода в эксплуатацию.
Эксперт напомнил, что дома, построенные любителями на необследованной территории, могут разрушиться не только в результате землетрясения, но и от схода селей, лавин и оползней.
«Частные компании или простые горожане начинают строительство недвижимости без разрешительных документов. Они «договариваются» с чиновниками и строят так, как им удобно. Это приводит к печальным последствиям. Об этом нужно помнить, когда вы покупаете участок или дом в горной местности», – резюмировал профессиональный проектировщик.
Вячеслав Лазарев подчеркнул, что сначала нужно проектировать строение и получать разрешительные документы и только потом приступать к строительству. Оформляя недвижимость задним числом, горожане поддерживают коррупционные схемы и рискуют собственной безопасностью.
Сносить нельзя оставить
Упрощение процедуры ввода в эксплуатацию малоэтажных домов привело к тому, что в алматинских горах появилось множество небезопасных строений. Оплывина, сошедшая недавно на жилой дом и унёсшая жизни его хозяев, обратила внимание общественности на огромную проблему – далеко не всё жильё в мегаполисе пригодно для жизни.
Тем, кто уже приобрёл или построил недвижимость в горной местности, глава Союза строителей порекомендовал следующее: провести техническое обследование с привлечением профессионалов и честно ответить себе на вопрос: «Соответствует ли мой дом правилам безопасного строительства?» И по результатам обследования принять решение о дополнительном укреплении или даже сносе постройки.
В управлении добавили, что по инициативе акима Алматы в законодательство уже вносят поправки для пересмотра порядка проведения проверок и усиления контроля за строящимися объектами.
Надежда Зимина, Тимур Батыршин
По материалам Informburo.kz
