От редакции
Чужой опыт (плохой он или хороший) всегда полезен. Особенно касающийся строительства социального жилья, а также проблем, связанных с распределением этого самого жилья. Согласитесь – для Казахстана тема архиважная. Именно она влияет не только на развитие всей экономики, но и на т.н. «социальное спокойствие». Вот почему, публикую данную аналитическую статью, мы надеемся обсудить ее тезисы и постулаты (очень похожие на наши ситуационные жилищные проблемы) вместе с вами. Пишите нам, высказывайте свою точку зрения, и, конечно же — комментируйте.
Китайские власти прибегают ко всё более радикальным мерам в попытках побороть кризис на рынке недвижимости. Коммунистическая Партия решила вернуться к своим идеологическим корням и начать программу государственного социального жилья.
Китай либерализовал рынок жилья в 1998 году. До этого на предприятия возлагалась обязанность предоставлять жильё для своих работников. Как мы сами убедились на советском опыте, хорошие жилищные условия такая модель предложить не в силах.
Рыночная стихия увеличила благосостояние китайцев — но рыночная стихия привнесла с собой капиталистическую динамику, характеризующуюся расслоением по уровню богатства. В силу культурных привычек, финансовых репрессий (занижения ставки по банковским вкладам), а также откровенно дуболомного отношения правительства к фондовым рынкам, именно жильё стало главным инструментом накопления богатства.
Распределение китайских домохозяйств по богатству, приходящемуся на недвижимость. 2017 г.
По мере роста уровня жизни объем богатства в виде вторых, третьих, пятых и так далее квартир пропорционально возрастал. К концу 2010-ых эта погоня за бетонными коробками привела к гротескной ситуации, когда более 85% проданных в стране квартир было куплено с инвестиционными целями.
Одновременно эта погоня за бетонными коробками взвинтила цены на них. Отношение стоимости жилья к годовому доходу в 2020 достигло 17х в среднем по стране; в литературе уровень 7х уже считается признаком пузыря. Добавим, что такая космическая дороговизна сложилась на фоне очень жестких условий по ипотеке, гайки на которую закрутили как раз для борьбы с излишним спросом. Сочетание высокой стоимости квартир с высоким первоначальным взносом и рядом ограничений на покупку сделали китайское жильё еще менее доступным по сравнению с западными странами.
Такая ситуация не очень вязалась с декларациями членов Политбюро об «обществе всеобщего благосостояния». Но как с ней бороться? Открыть границы для капитальных трансфертов? Страшно, деньги хлынут из страны мощным потоком, валюта обвалится. Либерализовать фондовый рынок и инвестиционные условия? Да ну, как это капиталисты будут сами решать вопросы, без нас, чиновников. Непорядок.
Поэтому для начала Партия решила сделать народу грозное внушение. Си Цзиньпин, насупив брови, зачитал с трибуны речь о том, что «квартиры — для проживания, а не для спекуляций».
Решит ли проблемы Китая социальное жилье?
Но китайский средний класс мелкобуржуазный элемент показал линии Партии средний палец и с удвоенной энергией принялся скупать квартиры. Партия обиделась и решила бороться с высокими ценами на жильё при помощи «гениального» инструмента: сокращения предложения. По команде ЦК КПК банки перестали выделять новые кредиты застройщикам. Застройщики, естественно, начали банкротиться.
Вставшие стройки несколько поумерили желание инвесторов покупать квартиры с нереальным ценником на стадии котлована. На это наложилась усталость от жёстких коронавирусных ограничений, от показательных расправ властей над технологическими олигархами, а также общий экономический пессимизм. Фаза надувания пузыря сменилась фазой его схлопывания.
И тут бы Партии порадоваться: она добилась, чего хотела, спекуляции с жильём больше не являются такой привлекательной целью. Mission accomplished! Но нет, опять власти оказались чем-то недовольны. Кризис у них, видите ли, образовался. Кто бы мог подумать. Да и экономика перестала расти: средний класс вдруг осознал, что его бетонные коробки оказались не слишком нужны окружающим, помрачнел и перестал увеличивать потребление.
Вот поди пойми этот средний класс! То он набирает эти квартиры, как не в себя. То начинает капризничать и хандрить. При Мао такого не было! Но делать что-то надо. Несмотря на кризис, цены на «вторичку» упали только на 10-15% и по-прежнему остаются недоступными для менее зажиточных слоев населения. Кто виноват? Конечно, рыночная стихия! Поэтому, решила Партия, для устранения кризиса, вызванного вмешательством государства в экономику, нужно еще больше вмешательства государства в экономику!
Деталей по новой инициативе очень мало. Возможно, она всё еще в процессе разработки. Социальное жильё нужно будет покупать. Кто именно сможет его купить, будет строго регламентировано. Кому именно его сможет продать владелец — тоже регламентировано. Возможно, обратный выкуп государством будет единственной опцией.
На первых порах жилые кварталы планируется выкупать у застройщиков, которые не могут их продать на рынке либо же испытывают финансовые трудности с достройкой объекта. И здесь становится понятно, откуда растут ноги у этой инициативы: государственный спрос уберет проблему массивных объемов недостроя, оздоровит балансы застройщиков и подстегнет производство строительных материалов. Другими словами, приватизация прибылей, национализация убытков.
Проблем у такого подхода немало. Начнем с того, что, вкупе с параллельно объявленной инициативой по масштабной реновации старых кварталов, это выглядит еще одной попыткой удержать объемы строительства на неустойчиво высоких, пузыристых уровнях. Семь бед — один ответ; на любой кризис, вне зависимости от его причин, китайские власти предпочитают реагировать финансированием нового строительства. Строительства чего угодно, вплоть до городов-призраков и шоссе в никуда. Главное — загрузить избыточные мощности «старой» индустрии.
Имеется ли сейчас на рынке недвижимости недостаток предложения? Ну, в какой-то степени да, если судить по отношению стоимости жилья к среднему доходу. Но важно понимать, что попытка снизить это отношение означает сильное падение цен на недвижимость. Падение, которое спровоцирует дальнейшее ухудшение потребительских настроений и проблемы застройщиков в рыночном сегменте. Сейчас вряд ли подходящее время для государственного вмешательства такого рода.
Второй момент: хуже всего продаются те объекты, которые попросту никому не нужны. Именно их сейчас и предлагают выкупать муниципалитетам. По сути, Партия наступает на те же грабли, от которых она попыталась уйти в 1998: социальное жильё будет плохим жильём. Добавим сюда тот факт, что планы по социальному жилью будут верстаться, исходя из аппаратного веса чиновников той или иной провинции. А не сообразно спросу на квартиры в этих городах.
Третий момент: целые кварталы социального жилья означают сегрегацию по экономическому признаку между теми, кто может позволить купить себе жильё на рынке, и теми, кто не в состоянии это сделать. Это ведет к неблагоприятным социальным последствиям. Не хочется употреблять термин «геттоизация», но предпосылки ведут именно в эту сторону.
Более интересным решением, позволяющим нивелировать вышеуказанные моменты, является принудительное отчуждение в пользу государства некоторого процента квартир во всех возводимых застройщиками объектах. Например, в счет налогов или платежей за земельный участок.
Четвертый момент: регулирование распределения квартир чиновниками будет означать широчайший простор для коррупции. Особенно в свете того, что недвижимость — самый желанный для китайцев актив. И здесь опять становится понятно, откуда растут ноги у этой инициативы.
Пятый момент: будущие стройки государственного жилья, скорее всего, не будут выкупать земельные участки у муниципалитетов, а социальные сделки купли-продажи могут быть освобождены от налогов. А это важные статьи доходов для местных бюджетов. Из которых финансируется вся сопутствующая новостройкам инфраструктура: коммунальная, дороги, школы и т. д.
Шестой момент: продажи социального жилья будут каннибализировать спрос на свободном рынке. И чем больше власти будут вкладывать в эту «равную доступность» — тем больше свободный рынок будет превращаться в место, где инвесторы продают квартиры друг другу. Такая конструкция «рынка для инвесторов» выглядит совсем неустойчивой.
Всем этим моментам китайские власти могут противопоставить лишь один аргумент: более справедливое предоставление жилья тем, кто в нем действительно нуждается. Аргумент довольно сильный, не спорю. Перевешивает ли он эти негативные моменты? Здесь я судить не возьмусь. Предлагаю читателям самостоятельно взвесить эти «за» и «против».
giovanni1313, yablor.ru
