Мы продолжаем публикацию интервью с экспертами нашего портала. Недавно власти объявили об ужесточении правил застройки в Казахстане и уходе от точечной застройки к комплексной. Теперь государство будет поддерживать только комплексное строительство. Причина — возведение жилых комплексов без учета потребностей населения в школах и поликлиниках. О том, какое влияние это может оказать на рынок жилья и о текущем положении дел в этой сфере в интервью нашему корреспонденту своим мнением поделилась советник президента объединенной ассоциации риелторов Казахстана Нина Лукьяненко.
По ее словам, на рынке жилья эти изменения возможно и скажутся, но особых изменений в количество купли-продажи или цены это не окажет.
«В стране в целом нужно уделить глобальное внимание сектору строительства жилья. Когда слышишь о том, что в самой столице десятки объектов возводятся не в соответствии с действующим законодательством становится тревожно не только за покупателей этой недвижимости , а в целом за ситуацию в стране», — отметила Нина Лукьяненко.
![Эксперт о рынке жилья: Какие факторы сегодня влияют на цены?](https://ponastroili.kz/wp-content/uploads/2023/10/piSP5R6C611-1024x757.jpg)
Напомним, ранее министр промышленности и строительства РК Канат Шарлапаев заявлял, что в Казахстане теперь будут уходить от точечной застройки городов и государство будет поддерживать комплексную застройку.
Так на сегодня по данным ассоциации риелторов, среднее число сделок купли-продажи жилья на сегодня в месяц выходит примерно на уровне 30-35 тысяч.
«Данных о ежедневной регистрации сделок нет , они выходят только в разрезе помесячной статистики и с некоторым опозданием , так как органам статистики необходимо собрать информацию по областям, городам, свести цифры и подготовить аналитические обзоры. Среднее число сделок в месяц выходит примерно на уровне 30-35 тысяч сделок. В августе было 38 810 сделок, сентябрь показал 35 398 сделок. Снижение общего количества составило 8,8 %. Но, я считаю, гораздо важнее следить за тенденциями , уделяя внимания общему количеству сделок за период с января по сентябрь по сравнению с таким же периодом прошлого года. Общее снижение этого показателя составило 26,4%», — отмечает Нина Лукьяненко.
Вместе с тем эксперт обозначила факторы, которые на сегодня влияют на цены и заявила, что предпосылок для роста цен нет.
«На цены любого товара влияет масса факторов. В случае с недвижимостью очень сильное давление оказывают факторы внешнего вмешательства на уровне экономики государства – ставка рефинансирования, процентная ставка от банков второго уровня на ипотечные займы, доступность займов как таковых, различного рода ипотечный программы , направленные на поддержание сектора недвижимости», — ппоямнила Нина Лукьяненко.
Отметим, что с 1 октября банкам-операторам льготной ипотеки «7-20-25» была предоставлена возможность принимать заявки и выдавать кредиты в рамках лимита 4 квартала, составляющего 25 млрд тенге.
Ипотеку по льготной программе могут выдавать 7 банков: РБК, БЦК, Halyk, Фридом, Алтын, Евразийский, Форте. Банк ЦентрКредит.
Начиная с 11 октября открылся приём заявок.
Однако количество льготных программ уменьшилось и объем денег не такой уж большой.
«Считаю, что на данный момент предпосылок к какому-либо росту нет. Даже уровень инфляции и обесценения нашей валюты не располагает к росту цен», — отметила Нина Лукьяненко
Советник президента объединенной ассоциации риелторов Казахстана также добавила, что поддержка рынка строительства в виде предоставления возможности снятия части пенсионных накоплений для покупки жилья и различных льготных программ в свое время оказала большое влияние на рост цен. Однако эти рычаги не являются рыночными.
«Росту могут способствовать различные программы доступного финансирования – льготные ставки по кредитам для всех категорий населения. К слову сказать , я всегда против таких рычагов. Можно посмотреть на то, что происходит с ценами на недвижимость в соседней России, в крупных городах, где для поддержания строительства нового жилья были предоставлены максимально лояльные условия — первоначальный взнос от 10 % и ставка ипотеки от 2%. Все резко стали инвесторами, покупающими на котловане и перепродающими уже через пару месяцев. И это при том, что вроде бы страна сейчас находится не в лучшем положении в плане инвестиционной привлекательности. Для нашей страны, я считаю, надо навести порядок с самими застройщиками и возможностью торговли будущими квадратами. Сейчас кто как может, так и продает, какой договор придумали в обход законодательства такой и заключают покупатели», — аргументирует Нина Лукьяненко.
![Эксперт о рынке жилья: Какие факторы сегодня влияют на цены?](https://ponastroili.kz/wp-content/uploads/2023/10/krasivie-kottedzhi_107-1024x683.png)
Эксперт добавила, что пенсионные накопления и льготные ипотечные программы внесли в рынок Казахстана дисбаланс — они нарастили количество сделок и ударили по цене. Все эти инструменты поддержки принесли негатив строительному рынку.
Нина Лукьяненко отмечает, что в реальности на сегодня очень много компаний предлагают скидки пир покупке жилья. А на порталах по реализации недвижимости указывается лишь желанная цена за квадраты вторичной недвижимости.
«Этому есть очень простое объяснение — граждане видят цены в объявлениях, а продавцы вторичной недвижимости сильно любят свои объекты, поэтому ценники ставят не стесняясь. Важно понять еще одну вещь – цены фактических сделок не видит никто кроме самих участников сделок. Даже органы статистики ведут свою аналитику на основании публикаций в отдельных источниках. К слову сказать, ленты пестрят предложениями скидок, рассрочек от застройщиков. И эти цены не учитываются нигде. Так что снижение ценника видно даже по этим рекламным предложениям», — заявила Нина Лукьяненко.
Она также посоветовала тем, кто собирается приобретать жилье не откладывать покупку в долгий ящик.
«Ищите, ищите ищите! Торгуйтесь ,ведите переговоры — время хороших сделок . Не случайно же сейчас так много появилось инвест сообществ, которые пробуют объединяться и покупать квадратные метры – кто с целью перепродажи, кто с целью аренды. Если вам нужна крыша над головой – ищите !», — подчеркнула Нина Лукьяненко.
По оценкам многих экспертов осенью как и всегда спрос на жильё повысится в Казахстане, но цены не будут расти активно.
Ситуация на первичном рынке остаётся напряжённой: достаточно большое количество застройщиков работают в обход действующего законодательства о долевом строительстве.
В этой связи аналитики предупреждают, что бывает так, что продажи с помощью рассрочек, скидок часто используют застройщики, у которых нет разрешений на привлечение средств дольщиков или документов на строительство. Такие сделки очень рискованные. Нужно внимательно всё проверять.
По данным портала krisha.kz, в сентябре, вопреки ожиданиям некоторых экспертов по недвижимости, роста цен на вторичном рынке не произошло. Средние цены предложений почти не изменились по сравнению с августом.
Согласно мониторингу отрицательная динамика зафиксирована в 9 из 17 городов.
Квартиры немного подорожали в 8 городах:
— Кызылорде: +1.2 %;
— Алматы, Петропавловске: по +0.8 %;
— Актобе: +0.6 %;
— Шымкенте: +0.4 %;
— Уральске: +0.3 %;
— Астане, Костанае: по +0.1 %.
Как отметил президент Ассоциации застройщиков Казахстана Виктор Микрюков, осенью не стоит ожидать сильного повышения цен на желанные квадратные метры.
![Эксперт о рынке жилья: Какие факторы сегодня влияют на цены?](https://ponastroili.kz/wp-content/uploads/2023/10/374690701_609777157999028_6733307789867241330_n-1019x1024.jpg)
«Что касается прогнозов на осень, то активного роста цен на первичное жильё мы не ожидаем. Цены продолжат расти умеренно, без резких скачков, в пределах 0.1-0.5 % в месяц. Тотального подорожания не будет, но и какого-либо снижения мы объективно не можем ожидать. На рост повлияет удорожание производственных процессов, увеличение накладных расходов, снижение рентабельности застройщиков — поэтому цена неумолимо будет расти», — пояснил он.
Вместе с тем эксперт добавил, что рынок оживится и объём сделок осенью увеличится. Это и покупка квартир для студентов, и подключение аграрного сегмента, и в целом окончание поры отпусков и покупка жилья на будущее.
Ермек Сериков