Мы продолжаем публикацию интервью с экспертами нашего портала. Недавно власти объявили об ужесточении правил застройки в Казахстане и уходе от точечной застройки к комплексной. Теперь государство будет поддерживать только комплексное строительство. Причина — возведение жилых комплексов без учета потребностей населения в школах и поликлиниках. О том, какое влияние это может оказать на рынок жилья и о текущем положении дел в этой сфере в интервью нашему корреспонденту своим мнением поделилась советник президента объединенной ассоциации риелторов Казахстана Нина Лукьяненко.
По ее словам, на рынке жилья эти изменения возможно и скажутся, но особых изменений в количество купли-продажи или цены это не окажет.
«В стране в целом нужно уделить глобальное внимание сектору строительства жилья. Когда слышишь о том, что в самой столице десятки объектов возводятся не в соответствии с действующим законодательством становится тревожно не только за покупателей этой недвижимости , а в целом за ситуацию в стране», — отметила Нина Лукьяненко.
Напомним, ранее министр промышленности и строительства РК Канат Шарлапаев заявлял, что в Казахстане теперь будут уходить от точечной застройки городов и государство будет поддерживать комплексную застройку.
Так на сегодня по данным ассоциации риелторов, среднее число сделок купли-продажи жилья на сегодня в месяц выходит примерно на уровне 30-35 тысяч.
«Данных о ежедневной регистрации сделок нет , они выходят только в разрезе помесячной статистики и с некоторым опозданием , так как органам статистики необходимо собрать информацию по областям, городам, свести цифры и подготовить аналитические обзоры. Среднее число сделок в месяц выходит примерно на уровне 30-35 тысяч сделок. В августе было 38 810 сделок, сентябрь показал 35 398 сделок. Снижение общего количества составило 8,8 %. Но, я считаю, гораздо важнее следить за тенденциями , уделяя внимания общему количеству сделок за период с января по сентябрь по сравнению с таким же периодом прошлого года. Общее снижение этого показателя составило 26,4%», — отмечает Нина Лукьяненко.
Вместе с тем эксперт обозначила факторы, которые на сегодня влияют на цены и заявила, что предпосылок для роста цен нет.
«На цены любого товара влияет масса факторов. В случае с недвижимостью очень сильное давление оказывают факторы внешнего вмешательства на уровне экономики государства – ставка рефинансирования, процентная ставка от банков второго уровня на ипотечные займы, доступность займов как таковых, различного рода ипотечный программы , направленные на поддержание сектора недвижимости», — ппоямнила Нина Лукьяненко.
Отметим, что с 1 октября банкам-операторам льготной ипотеки «7-20-25» была предоставлена возможность принимать заявки и выдавать кредиты в рамках лимита 4 квартала, составляющего 25 млрд тенге.
Ипотеку по льготной программе могут выдавать 7 банков: РБК, БЦК, Halyk, Фридом, Алтын, Евразийский, Форте. Банк ЦентрКредит.
Начиная с 11 октября открылся приём заявок.
Однако количество льготных программ уменьшилось и объем денег не такой уж большой.
«Считаю, что на данный момент предпосылок к какому-либо росту нет. Даже уровень инфляции и обесценения нашей валюты не располагает к росту цен», — отметила Нина Лукьяненко
Советник президента объединенной ассоциации риелторов Казахстана также добавила, что поддержка рынка строительства в виде предоставления возможности снятия части пенсионных накоплений для покупки жилья и различных льготных программ в свое время оказала большое влияние на рост цен. Однако эти рычаги не являются рыночными.
«Росту могут способствовать различные программы доступного финансирования – льготные ставки по кредитам для всех категорий населения. К слову сказать , я всегда против таких рычагов. Можно посмотреть на то, что происходит с ценами на недвижимость в соседней России, в крупных городах, где для поддержания строительства нового жилья были предоставлены максимально лояльные условия — первоначальный взнос от 10 % и ставка ипотеки от 2%. Все резко стали инвесторами, покупающими на котловане и перепродающими уже через пару месяцев. И это при том, что вроде бы страна сейчас находится не в лучшем положении в плане инвестиционной привлекательности. Для нашей страны, я считаю, надо навести порядок с самими застройщиками и возможностью торговли будущими квадратами. Сейчас кто как может, так и продает, какой договор придумали в обход законодательства такой и заключают покупатели», — аргументирует Нина Лукьяненко.
Эксперт добавила, что пенсионные накопления и льготные ипотечные программы внесли в рынок Казахстана дисбаланс — они нарастили количество сделок и ударили по цене. Все эти инструменты поддержки принесли негатив строительному рынку.
Нина Лукьяненко отмечает, что в реальности на сегодня очень много компаний предлагают скидки пир покупке жилья. А на порталах по реализации недвижимости указывается лишь желанная цена за квадраты вторичной недвижимости.
«Этому есть очень простое объяснение — граждане видят цены в объявлениях, а продавцы вторичной недвижимости сильно любят свои объекты, поэтому ценники ставят не стесняясь. Важно понять еще одну вещь – цены фактических сделок не видит никто кроме самих участников сделок. Даже органы статистики ведут свою аналитику на основании публикаций в отдельных источниках. К слову сказать, ленты пестрят предложениями скидок, рассрочек от застройщиков. И эти цены не учитываются нигде. Так что снижение ценника видно даже по этим рекламным предложениям», — заявила Нина Лукьяненко.
Она также посоветовала тем, кто собирается приобретать жилье не откладывать покупку в долгий ящик.
«Ищите, ищите ищите! Торгуйтесь ,ведите переговоры — время хороших сделок . Не случайно же сейчас так много появилось инвест сообществ, которые пробуют объединяться и покупать квадратные метры – кто с целью перепродажи, кто с целью аренды. Если вам нужна крыша над головой – ищите !», — подчеркнула Нина Лукьяненко.
По оценкам многих экспертов осенью как и всегда спрос на жильё повысится в Казахстане, но цены не будут расти активно.
Ситуация на первичном рынке остаётся напряжённой: достаточно большое количество застройщиков работают в обход действующего законодательства о долевом строительстве.
В этой связи аналитики предупреждают, что бывает так, что продажи с помощью рассрочек, скидок часто используют застройщики, у которых нет разрешений на привлечение средств дольщиков или документов на строительство. Такие сделки очень рискованные. Нужно внимательно всё проверять.
По данным портала krisha.kz, в сентябре, вопреки ожиданиям некоторых экспертов по недвижимости, роста цен на вторичном рынке не произошло. Средние цены предложений почти не изменились по сравнению с августом.
Согласно мониторингу отрицательная динамика зафиксирована в 9 из 17 городов.
Квартиры немного подорожали в 8 городах:
— Кызылорде: +1.2 %;
— Алматы, Петропавловске: по +0.8 %;
— Актобе: +0.6 %;
— Шымкенте: +0.4 %;
— Уральске: +0.3 %;
— Астане, Костанае: по +0.1 %.
Как отметил президент Ассоциации застройщиков Казахстана Виктор Микрюков, осенью не стоит ожидать сильного повышения цен на желанные квадратные метры.
«Что касается прогнозов на осень, то активного роста цен на первичное жильё мы не ожидаем. Цены продолжат расти умеренно, без резких скачков, в пределах 0.1-0.5 % в месяц. Тотального подорожания не будет, но и какого-либо снижения мы объективно не можем ожидать. На рост повлияет удорожание производственных процессов, увеличение накладных расходов, снижение рентабельности застройщиков — поэтому цена неумолимо будет расти», — пояснил он.
Вместе с тем эксперт добавил, что рынок оживится и объём сделок осенью увеличится. Это и покупка квартир для студентов, и подключение аграрного сегмента, и в целом окончание поры отпусков и покупка жилья на будущее.
Ермек Сериков
