И он таков — вторичное жилье или новостройка: что лучше? Согласитесь, приобретение недвижимости – событие с долгим подготовительным периодом. Покупателям, особенно тем, кто впервые столкнулся с масштабной покупкой, сложно не запутаться в разнообразии вариантов. И новостройки, и вторичное жилье имеют свои преимущества и недостатки. Как не прогадать с выбором, какая квартира обойдется дешевле, сколько времени, сил займет оформление жилья – в статье ответим на актуальные вопросы.
Определение понятий
Первичное жилье – объект недвижимости, находящийся на стадии строения, либо уже построенный, но на него еще не было оформлено право собственности. Покупка квартиры, как правило, осуществляется по переуступке, договору долевого участия.
Вторичное жилье представляет объект недвижимости, на который право собственности уже оформлено. При этом не имеет значения, проживал ли кто-то в данной квартире или нет. Покупка осуществляется по договору купли-продажи.
Первичное жилье: плюсы и минусы
Психологически переезд ассоциируется с началом новой жизни, потому, естественно, «начинать» его комфортней в квартире, в которой прежде никто не жил. Но только ли этот мотив движет людьми при покупке «первички»? Попробуем ответить на этот вопрос.
Плюсы новостроек
Юридическая чистота. Вы точно знаете, что у квартиры не было владельцев, здесь не прописаны малолетние дети, недееспособные лица или другие люди, имеющие право на долю. Здесь не было осуществлено незаконных перепланировок, установки оборудования.
Выбор. На старте продаж покупатель может выбрать наиболее подходящий вариант среди всех предложений, начиная от этажа до вида из окна.
Современная архитектура. Застройщики стремятся максимально разнообразить внешний вид строений. Оригинальные архитектурные решения, эффектное остекление, цветовая гамма фасадов – все это делает дома непохожими друг на друга.
Применение энергосберегающих технологий. В новых домах жильцы экономят до 30% тепла и электроэнергии благодаря использованию застройщиком современных строительных материалов, технологий возведения фундамента, усиления теплозащиты фасадов, герметизации конструкций, установке вакуумных стеклопакетов. Рационально спланированная система вентиляции и другие коммуникации дополнительно повышают энергоэффективность квартир.
Территория. Ландшафтный дизайн, детские и спортивные площадки, зоны для выгула собак уже не редкость в жилых комплексах. Безопасность жильцов и имущества обеспечивают видеонаблюдение, домофонная система, наличие охраны и закрытая территория. Некоторые объекты предусматривают коммерческую недвижимость на первых этажах: продовольственные магазины, салоны красоты, финансовые учреждения. Количество «плюшек» зависит от класса объекта, но даже в бюджетных домах застройщик стремится создать максимум комфорта и уюта для будущих жильцов.
Планировки. Просторные кухни, светлые комнаты с панорамными окнами, вместительные ниши, гардеробные, большие балконы – «вторичка» вряд ли сможет похвастаться хотя бы половиной из этого. А если вы хотите квартиру по собственному проекту, то и это не станет проблемой – некоторые застройщики предлагают квартиры свободной планировки, где владелец делит пространство на зоны с учетом индивидуальных требований.
Благоприятное соседство. Владельцы квартир в ЖК обычно одинакового социального статуса и уровня доходов, поэтому с другими новоселами можно установить товарищеские или деловые отношения.
Обслуживание. Часто в новых домах ответственность за начисление коммунальных платежей, решение вопросов с сантехникой, электрикой, вывозом мусора, поддержанием территории берет на себя управляющая компания, а жильцы освобождаются от бытовых моментов.
Доходность. Если вы рассматриваете квартиру, как источник дополнительного дохода, то без сомнений за проживание в новостройке с современным ремонтом арендатор готов заплатить больше.
Ликвидность. Даже через десяток лет такая квартира будет привлекательна для потенциальных покупателей. А вы, как владелец сможете не только выгодно продать жилье, но и приумножить доход, в случае, когда покупка осуществлялась на стадии «котлована».
Недостатки первички
Несмотря на достоинства, жизнь в новостройке имеет и некоторые неприятности:
Риск. По разным причинам сроки сдачи объекта могут переноситься. Вам придется продолжать жить в прежних условиях и нести финансовые траты (например, в случае аренды жилья) неопределенное время. Также существует риск недостроя, если объект не участвует в программе гарантирования жилищного строительства в Казахстане.
Неопределенность. Новый дом сохраняет интригу во всем: от качества постройки до размера коммунальных платежей.
Район. Зачастую новые дома возводятся на малообжитых территориях, где социальная инфраструктура только начинает развиваться. Добираясь на работу или к родственникам, придется некоторое время привыкать к новым маршрутам.
Необходимость ремонта. Прежде чем отметить новоселье, нужно потратить время и деньги на выполнение отделочных работ, покупку мебели, техники.
Строительный шум и пыль. Дом заселяется по мере продажи квартир, да и не все владельцы сразу приступают к ремонтам. Поэтому, первые 2-3 года вы будете слышать шум перфоратора и ходить по ступенькам, припорошенным строительной пылью.
Справедливости ради стоит заметить, что данные недостатки условны, ведь рисков можно избежать, выбирая надежного застройщика, а развитость инфраструктуры и ремонты – дело временное.
Квартиры вторичного фонда: плюсы и минусы
Несмотря на стремительный рост числа новостроек, казахстанцы продолжают покупать жилье на вторичном рынке. Покупка квартиры «с историей» так же имеет свои положительные и отрицательные стороны. Рассмотрим подробнее.
Плюсы вторички
Выбор района. Старые квартиры продаются повсеместно, поэтому не составит труда найти дом неподалеку от места работы, проживания близких родственников.
Развитая инфраструктура. Дома, построенные несколько десятилетий назад, «обросли» объектами социального значения, а значит, до ближайшей поликлиники, банка или детского сада можно дойти пешком.
Определенность. Вы можете узнать состояние коммуникаций, размеры коммунальных счетов, познакомиться с соседями еще на стадии просмотров. Также здесь уже определен контингент проживающих, известна степень безопасности, удобства района, транспортное сообщение.
Быстрое заселение и прописка. Обычно такие квартиры продаются в жилом состоянии, и даже если вас не устраивает отделка, вы можете переехать и делать ремонт в каждой комнате по очереди. Прописаться во вновь купленной квартире можно, как только на руках будут документы на собственность.
Минусы вторичного жилья
Любая медаль имеет две стороны, и обратной стороной вторичного жилья станут такие неудобства:
Тщательная юридическая проверка. Нет ли ареста, не находится ли квартира в залоге, выписаны ли все жильцы – получение этой информации требует времени и дополнительных финансовых расходов.
Сложность сделки. Если в квартире прописаны несколько жильцов, их присутствие обязательно. Хорошо, если эти лица проживают в квартире, а если они находятся в другом городе или за границей, дата покупки может «сдвигаться» не один раз. Так же могут возникнуть сложности с покупкой в ипотеку, так как на вторичное жилье не все банки готовы дать одобрение.
«Возраст» дома. Объекты, возведенные в прошлом веке, могут нуждаться в капитальном ремонте фундамента, крыши, подъездов. Образовавшиеся трещины в стенах станут причиной потери тепла, что потребует дополнительных расходов электроэнергии.
Износ коммуникаций. Покупая жилье в старом доме нужно быть готовым к предстоящим ремонтам. Риск затоплений и случайных возгораний выше.
Соседство. В старых домах вероятность неприятного соседства, к сожалению, также возрастает: неблагополучные семьи, скандальные жильцы, люди с зависимостями.
Насекомые и прочая живность. С этой проблемой нередко сталкиваются жители первых этажей. Проникая в квартиры с подвалов, комары, блохи, клещи или слизни, создают значительные неудобства владельцам.
Какое жилье дешевле: первичка или вторичка?
И последний (но по значимости один из первых) вопрос: какое жилье дешевле? Однозначно ответить сложно, поскольку на формирование цены оказывают влияние много факторов. Если рассматривать аналогичные по расположению и площади предложения, то квадратный метр в строящемся доме может стоить на треть дешевле, чем в готовом. К тому же застройщики часто предлагают дополнительные бонусы в виде рассрочки, сертификатов на ремонт, оплату коммунальных, покупку мебели или бытовой техники. При покупке жилья в ипотеку, «вторичка» обойдется дороже, поскольку на новые дома распространяются специальные государственные программы.
Чтобы оценить траты на покупку квартиры, учтите расходы на всех этапах от поиска вариантов до выполнения ремонта, соотнесите получившуюся сумму с имеющимся бюджетом и делайте правильные выводы.
ИНФОРМАЦИЯ ДЛЯ РАЗМЫШЛЕНИЯ
Что будет с ценами на жильё в Казахстане в 2023 году?
В Казахстане в 2023 году цены на жилую недвижимость начнут стабилизироваться после двух лет роста. Такой прогноз дают аналитики Halyk Finance.
«После почти двух лет бума на рынке жилой недвижимости, простимулированного за счёт пенсионных сбережений и льготной ипотеки, ситуация с ценами на рынке жилья начала стабилизироваться. По нашей оценке, в 2023 году рост цен на жильё продолжится, однако темпы роста существенно замедлятся. Мы ожидаем, что темпы роста цен на первичном рынке жилья в Казахстане в текущем году сложатся на уровне 4-6% и будут постепенно приближаться к среднему значению, которое наблюдалось до 2019 года», — отмечается в обзоре рынка жилья компании Halyk Finance.
Аналитики напоминают, что сектор жилой недвижимости, как и любая отрасль экономики, подвержен цикличности и не исключено, что в ближайшие годы на нём может наблюдаться стагнация цен.
Основное влияние на рост цен на жильё в 2023 году будут оказывать высокие темпы инфляции в республике, которые замедлятся, но всё же останутся высокими.
«Инфляция издержек производства и рост заработной платы будут перекладываться строительными компаниями на покупателей жилой недвижимости. Повышение размера заработной платы в республике в текущем году скорее всего будет более сдержанным, чем в 2022 году. Спрос на ипотечное кредитование снизится из-за высоких цен на недвижимость, увеличения нормы сбережения домохозяйств из-за высоких темпов инфляции, осторожного подхода граждан к покупке жилья в кредит, а также в результате повышения стоимости заёмных средств», — прогнозируют в Halyk Finance.
Отмечается, что за последние два года цены на первичном рынке жилья в республике увеличились на 34,7%. В то же время практически весь рост цен в прошлом году пришёлся на первый квартал (+13% с начала года) и был следствием ажиотажного изъятия пенсионных сбережений до изменения порога достаточности.
«При этом рост цен на жилую недвижимость со второго квартала 2022 года резко замедлился, указывая на постепенное снижение платежеспособного спроса. Объём выдачи новых займов по ипотеке за 2022 год сложился на уровне 2,2 триллиона тенге и оказался рекордным. В результате портфель ипотечных кредитов банков в 2022 году достиг 4,9 триллиона тенге и практически удвоился за два последних года. На фоне снижения активности на рынке жилья количество сделок с недвижимостью в 2022 году сократилось почти на четверть до 466 тысяч с рекордных 606 тысяч в 2021 году», — указывается в обзоре.
Ещё одной причиной роста цен на жильё, помимо притока пенсионных накоплений граждан, инфляции и роста платежеспособного спроса, называется изменение методологии расчёта. Так, в 2021 году была внедрена новая методика определения средней стоимости жилья в республике, которая рассчитывается на основе средневзвешенной цены одного квадратного метра.Это привело к повышению средней стоимости жилой недвижимости по республике за счёт крупных городов, где цены значительно выше.
Статья подготовлена по материалам интернета
